Quelle SCPI choisir, et vaut-il mieux l’acheter comptant, à crédit ou en nue-propriété ? Ce simulateur reprend les données des SCPI qui ont le plus collecté en 2025 et 2026, ainsi que celles de nos partenaires. Pour chacune, il calcule vos revenus nets d’impôt, votre effort d’épargne mensuel, votre capital à terme et le taux de rendement interne (TRI), en direct ou via une société à l’IS.
Les SCPI référencées
Transitions Europe, Corum Origin, Iroko Zen, Comète, Épargne Pierre Europe, Remake Live, Corum Eurion, Cristal Life, Sofidynamic, Activimmo, NCap Régions, Corum XL, Iroko Atlas, Épargne Pierre et EDR Europa : la sélection reprend les SCPI qui ont le plus collecté en 2025 et au premier semestre 2026, selon l’ASPIM et l’IEIF. Prix de part, taux de distribution 2025, frais de souscription, délai de jouissance et part du patrimoine située hors de France proviennent des bulletins trimestriels des sociétés de gestion. Ces données sont mises à jour tous les six mois.
Pleine propriété : versements programmés et réinvestissement des dividendes
En pleine propriété, vous percevez les loyers après le délai de jouissance, en général de trois à six mois. Vous pouvez compléter votre placement par des versements mensuels et réinvestir tout ou partie des dividendes pour acheter de nouvelles parts : l’effet boule de neige accélère la constitution de votre patrimoine, mais l’impôt reste dû sur les dividendes réinvestis.
Acheter des SCPI à crédit
Le crédit permet d’investir sans mobiliser votre épargne : les loyers remboursent une partie des mensualités. En novembre 2026, les taux moyens négociés s’établissent à 3,50 % sur 15 ans, 3,70 % sur 20 ans et 3,80 % sur 25 ans (baromètre Meilleurtaux), mais un crédit destiné à des parts de SCPI se négocie nettement plus cher : comptez plutôt entre 5,1 et 5,5 % sur 20 ans. En détention directe et au régime réel, les intérêts d’emprunt se déduisent des revenus fonciers français : ils ont donc peu d’effet sur une SCPI investie surtout hors de France.
La nue-propriété : une décote sans fiscalité
En achetant la seule nue-propriété des parts pour une durée de 3 à 10 ans, vous payez de 59 % à 88 % de leur prix selon la SCPI et la durée. Vous ne percevez aucun revenu pendant le démembrement, donc aucun impôt, et la nue-propriété n’entre pas dans votre assiette d’IFI. À l’échéance, vous récupérez la pleine propriété sans frais. La nue-propriété peut aussi se financer à crédit : les intérêts s’imputent alors sur vos autres revenus fonciers.
Fiscalité : en direct ou via une société à l’IS
En direct, les loyers des immeubles situés en France sont des revenus fonciers, imposés à votre tranche marginale et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, au réel, ou au micro-foncier si vous louez aussi un bien nu en direct. Les loyers des immeubles européens sont imposés dans le pays où ils se trouvent et échappent aux prélèvements sociaux français : un atout pour les foyers fortement imposés. Via une société à l’IS, les revenus français supportent l’impôt sur les sociétés, à 15 % ou 25 %.
Choisir ses SCPI avec un conseiller en gestion de patrimoine à Montpellier
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